LOI ALUR

LOI ALUR : VENTE DE LOTS DE COPROPRIÉTÉ LES PIÈCES À JOINDRE À LA PROMESSE DE VENTE Article 54 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 codifié à l’article L. 721-2 du CCH Le nouvel article L.721-2 du CCH renforce l’information des acquéreurs de lots de copropriété dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation (Cf. actualité extranet du 20 mars 2014). Remarque : Il suffit qu’un seul lot de l’immeuble soit à cet usage, pour que la vente considérée tombe sous le coup de l’article L.721-2 du CCH, même si le lot objet de la vente n’est pas à usage d’habitation. Doivent être annexés à la promesse de vente (ou à défaut de promesse, à l’acte authentique) des documents dont la liste est limitativement fixée par la loi (voir annexe). Si un certain nombre de ces documents s’apparente aux documents et aux informations contenus dans l’état daté prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 (n°67-223), pour autant il ne s’agit pas d’un « pré-état daté » à établir avant l’état daté de cet article 5 du décret de 1967. Ce document n’a aucun fondement légal et le législateur n’a pas souhaité le créer. C’est dans le cadre de la lutte contre les copropriétés dégradées, et afin de repérer et prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés, que le législateur, en amendant le code de la construction et de l’habitation, a ajouté un Livre VII « Immeubles soumis au statut de la copropriété » composé d’un titre consacré à l’immatriculation des copropriétés et d’un second à l’information des acquéreurs (article L.721-1 relatif aux annonces immobilières de vente de lots de copropriété et article L.721-2 relatif aux ventes de ces lots). Information des acquéreurs et documents à annexer aux avant-contrats La plus grande majorité des documents à annexer aux compromis de vente sont détenus par le copropriétaire vendeur. Il s’agit notamment : - du règlement de copropriété, - de l’état descriptif de division, - des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, - et de son décompte annuel de charges. D’autres documents peuvent nécessiter une demande du copropriétaire vendeur auprès du syndic : par exemple les documents égarés (règlement de copropriété ou procès-verbaux d’assemblées générales), carnet d’entretien de l’immeuble ou certains documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. Observation : S’agissant plus précisément des sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat (sommes devenues exigibles et non payées) et des sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur (sommes qui deviendront exigibles) ainsi que de l’état global des impayés de charges au sein du syndicat qui correspond à la dette vis-à-vis des fournisseurs, le texte n’exigeant pas des états financiers actualisés, le copropriétaire vendeur pourrait les établir sur la base des éléments joints au dernier PV d’assemblée générale et de son dernier appel de charges. Rappelons aussi que certains syndics ont anticipé sur la loi ALUR et proposent d’ores et déjà à leurs copropriétaires un accès à l’ensemble de ces documents via un Extranet copropriété1. Gageons qu’à partir du 1er janvier 2015, l’accès à l’ensemble des documents à annexer aux compromis de vente soit ainsi facilité. En tout état de cause, le travail des syndics peut s’en trouver alourdi. Les vendeurs ou leurs mandataires vont demander la délivrance de ces documents dans les meilleurs délais, faute de quoi, le délai de rétractation ou de réflexion prévu à l’article L271-1 du code précité ne courra qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur. D'autre part, la fourniture des renseignements relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur exige un véritable travail qui ne se limite pas à la simple délivrance de pièces. Une erreur dans l’information délivrée ou incomplète est susceptible d’engager la responsabilité du syndic. Un honoraire peut être perçu par le syndic dans le cadre de la délivrance de ces pièces. C’est dans ce sens que s’était prononcée une réponse ministérielle (réponse ministérielle dans le JOAN, 24 juin 2008 n° 21338, p. 5439) dans le cadre de la délivrance du carnet d’entretien en estimant que « la formulation de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 n’entend pas limiter la facturation de l’envoi d’un document au seul carnet d’entretien et diagnostic technique ». Il semble, dans ces conditions, qu’il n’y ait pas d’obstacles dans les textes à ce que cette solution soit applicable à tous les cas de délivrance de copies ou de pièces par le syndic. La rémunération du syndic perçue directement auprès du copropriétaire demandeur doit être facturée en tant que prestations de services, hors contrat de syndic (rappelons que ce contrat n’établit pas de lien direct entre le syndic et chacun des copropriétaires) et hors économat du syndicat. A cet effet, le syndic proposera un devis détaillant l’ensemble des prestations qui lui seront nécessaires et délivrées.

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